Como funciona o contrato de compra e venda de imóvel?

Enfim é chegada a hora de realizar a compra do seu imóvel. Contudo, a compra só se efetiva quando a propriedade do imóvel é registrada junto a matrícula do imóvel, ou por meio de escritura pública junto ao cartório de notas, ou através de instrumento particular com forma de escritura pública emitido pelo agente financeiro.  

Descubra, neste artigo, tudo o que você precisa saber para fazer a sua compra de forma legal e dentro do combinado!

Passo a passo para garantir uma compra segura

A concretização da compra de um imóvel exige diversas etapas:

  • levantamento e análise prévia dos documentos do imóvel e de seu proprietário;
  • assinatura do compromisso de compra e venda com o pagamento de sinal;
  • apresentação de certidões e documentação completa e em ordem elencados no compromisso;
  • análise jurídica de toda documentação para viabilidade da aquisição sem quaisquer riscos aos adquirentes;
  • e finalização com a transferência definitiva da propriedade do imóvel (ou através da outorga da escritura pública junto ao cartório de notas (quando o pagamento é realizado através de recursos próprios do adquirente), ou através de Instrumento Particular com força de escritura pública junto ao agente financeiro (quando o pagamento é realizado através de financiamento bancário ou saque de FGTS).  

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

De maneira geral, o compromisso de compra e venda de imóvel é um contrato firmado entre comprador e vendedor, para formalização da negociação, como: valores, forma de pagamento e prazos para concretização da venda e compra do imóvel.

Ou seja, o contrato é fundamental para formalização de tudo que foi acordado entre as partes, para que nada fique “apenas em palavras”.

Vale reforçar que este documento registra de maneira formal a intenção de venda e de compra ente as partes. Para esse termo ter validade jurídica, deve ser assinado por ambas as partes e firmado por duas testemunhas.

No que preciso me atentar antes de assinar o contrato de compra e venda de imóvel?

É preciso muita atenção aos passos que antecedem, acompanham e sucedem a elaboração do contrato de compra e venda de imóvel.

Declaração de quitação das despesas condominiais

Quando você adquire uma casa dentro de um condomínio residencial ou de prédios, deve checar se não existem débitos na unidade negociada.

Ou seja, se o imóvel é usado ou novo, deve ser analisado se existe algum débito relativo ao IPTU e condomínio até a data da transferência da propriedade do imóvel. 

Encargos como o IPTU, taxas condominiais e outras despesas inerentes ao imóvel devem ter sido pagas até o momento da transmissão da posse do imóvel, uma vez que tais despesas seguem o imóvel e caso não tenha sido pagas serão exigidas do novo proprietário.

Portanto, atenção!

Dados do imóvel

É fundamental ter acesso a matrícula do imóvel para verificar além da questão jurídica e análise de risco, também suas metragens, como área privativa, área comum, vagas de garagem, depósitos etc.

Quando se trata de imóvel novo, o Incorporador possui um descritivo do imóvel onde relata exatamente tudo sobre a questão física do imóvel: acabamentos, cor de paredes, quantidade de janelas, portas, teto, metragem e todos outros detalhes devem ser descritos.

Esse detalhamento criterioso deve ser feito também com base em checagem pessoal do imóvel, para confirmar, alterar, excluir ou incluir itens tanto do imóvel, quanto do descritivo.

Vale lembrar que com base neste item você terá respaldo judicial para sustentar uma ação, caso a entrega do imóvel esteja em desacordo com o que está descrito.

Vistoria do imóvel

Etapa fundamental para a compra de um imóvel é checar suas condições reais presencialmente, e não apenas por fotos ou vídeos.

No termo técnico, a vistoria exige que você vá ao local com no mínimo 24h de antecedência à assinatura do contrato de compra e venda de imóvel.

A não ser que você seja um profissional de engenharia, arquitetura e construções, é relevante contar com o serviço de uma pessoa especializada nestas áreas. Isso deve ser feito, pois eles terão instrumental e olhar clínico para checar muito além do acabamento, como a segurança da parte estrutural, por exemplo.

A parte elétrica e hidráulica do imóvel também devem ser vistoriadas com muita atenção.

Esses sistemas ficam “escondidos” e exigem alto grau de conhecimento técnico para constatar indícios de problemas agudos e crônicos do imóvel.

Responsabilidade de pagamentos das taxas e despesas adicionais

O pagamento de taxas e despesas adicionais que ocorrem em alguns trâmites dentro do processo de compra e venda, é normalmente de responsabilidade do comprador.

Salvo em casos em que o proprietário assume em contrato, que pagará alguns encargos.

Veja todas as despesas e taxas que o comprador é responsável no contrato de compra e venda de imóvel:

  • Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
  • Registro da Escritura junto a matricula do Imóvel;
  • Despesas junto ao Cartório de Notas (Escritura pública).

Confira as despesas habituais que são inclusas na compra de um imóvel:

  • Serviço de consultoria de profissional da construção — engenheiro, arquiteto etc;
  • Serviço de advogado — para acompanhar todo o processo de compra e venda (em algumas imobiliárias a análise da documentação é realizada diretamente pelo departamento jurídico sem custos adicionais;
  • Novos serviços — internet, limpeza e todos outros serviços que forem necessários ao imóvel.

Escritura Definitiva e Registro do Imóvel

A escritura é o documento que formaliza a transferência da Propriedade do imóvel, ou seja, é o ato em que o adquirente se torna o novo proprietário do imóvel, e é realizado por um cartório de notas, devendo ser assinada pelas partes junto ao escrevente habilitado, e posteriormente é levado ao cartório de registro de imóveis, para ser registrada junto a matricula do imóvel.

Esse documento só é produzido depois da assinatura do contrato de compra e venda de imóvel.

Na escritura, fica formalizado tudo o que foi determinado sobre a compra e venda: forma de pagamento, condições, prazos e outros dados importantes.

Já a matrícula do imóvel, é uma certidão onde consta todos os atos de transferências de propriedade e averbações realizadas formalmente no imóvel, onde relata quem é o atual proprietário, onde está localizado e outras informações que descrevem o imóvel.

Mudanças estruturais, atualizações junto à prefeitura e tudo o que fizer parte do histórico do imóvel, consta neste registro.

Vale reforçar que a escritura concretiza a venda e todas as suas atribuições, enquanto o registro, de fato, é o documento que formaliza a propriedade legal do imóvel.

Posse e Desocupação

A imissão na posse do imóvel pelo comprador deve acontecer de acordo com o previsto em contrato assinado entre as partes. Se o imóvel já estiver desocupado, deve ser mencionado no documento este dado.

Caso o local esteja ocupado, deve constar também no contrato a data limite para que seja realizada a desocupação.

Caso as datas não sejam cumpridas para a desocupação, o contrato também deve estabelecer penalidades pelo não cumprimento do estabelecido

Conclusão

Adquirir um imóvel é um processo longo, sabemos disso.

Mas, quando você busca empresas de confiança, com alta credibilidade no mercado e estabelece um passo a passo assertivo, os resultados positivos são consequência.

Por isso, atente-se às dicas apresentadas neste artigo sobre as diretrizes para aquisição de um imóvel, a fim de concretizar um excelente negócio.

Se tiver alguma dúvida, deixe seu comentário abaixo! Vamos esclarecê-la o mais breve possível.